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学生公寓投资估算动态分析及决策
摘要： 学生公寓的投资建设是一种长线投资，如何做好投资分析和投资决策。本文通过工程实例，运用投资估算的动态方法，通过建筑面积与工程造价的关系建立一元线性回归方程，动态预测学生公寓的建设投资成本，并用投资回收期决策项目实施的可行性。
关键词： 学生公寓；投资估算；动态分析
一、学生公寓投资估算动态控制方法
1、投资估算是控制工程造价一个重要方面，投资估算的质量如何，直接决定着拟建项目能否纳入建设计划，同时，投资估算决定着投资者资金的控制情况。如果投资估算做得太粗糙，将达不到投资控制作用，导致投资者决策失误，带来巨大的浪费。当然，设想建设项目投资估算编制与实际投资完全一致也是不可能的，因为它超越了实际的可能。但我们如果利用动态控制方法，充分地掌握市场变动信息，并全面加以分析，则投资估算准确性就会相应提高，结果会愈接近实际。
2、要想做好投资估算的动态控制工作，首先要了解投资估算的方法。其基本方法有：资金周转率法；生产规模指数法；比例估算法；指标估算法及摸拟概算法。其次要了解每种方法的适用范围，从大的方面讲，前三种方法适用于工业生产项目的投资估算，后两种方法适用于民用建筑的投资估算。最后，要想使投资估算具备预想的精度，必须分析各种影响因素，即以动态的方法投入到投资估算工作中。
在日常生活中，常用的估算方法有：指标估算法和模拟概算法。其中指标估算法最常用。本文重点阐述指标估算法在决策阶段投资估算运用。指标估算法是根据编制的各种具体的投资估算指标来进行单位工程投资估算。投资估算的指标的表示形式有：元／m、元／m2、元／m表示。为实现投资估算的动态控制，还需要估算建设期贷款利息，工程建设其他费用及预备费等，只有全面考虑动态因素后，投资估算的精度才符合控制目标的要求，才能使投资估算的精度更高，达到控制造价的目标。
二、学生公寓建设的前期调研及市场条件
1、根据《国务院办公厅转发教育部等部门关于进一步加快高等学校后勤社会化改革意见的通知》（国办发［2000］1号）精神和《省人民政府办公厅转发教育厅等部门关于加快全省高等学校后勤社会化改革实施意见的通知》（鄂政办发［2000］33号）精神，高等学校后勤社会化改革是高等教育领域的一项重大改革，是计划经济向社会主义市场经济转变在高等学校后勤领域的具体表现。高等学校后勤社会化改革按照“政府统筹主导、教育行政部门组织实施、学校参与、社会参与、市场引导”的做法，加快高等学校现行的后勤管理体制及运行机制改革和加快学生公寓的开发和建设。省政府对学生公寓的建设给予规费减免及水电增容等配套设施的优惠政策，并对建成后直接为学生服务的餐饮等服务项目减免税收。
2、武汉某大学现有各类学生4万余人，其中本科生3.2万人，研究生（含博士生）8000人，现有学生公寓40万平方米。计划三年后的学生人数为本科生3万人，硕士生15000人，博士生2000人，合计47000人。按照教育部“421”目标，需标准化学生公寓面积63.5万平方米（本科生人均使用面积5.1m2，硕士生人均使用面积12m2，博士生人均使用面积24m2），学生宿舍面积缺口23.5万平方米。学校急需新建学生公寓改善学生住宿标准和解决扩招问题。
3、苏州大学学生公寓开发建设情况、上海交通大学学生公寓开发建设情况、湖北大学学生公寓建设情况、当代学生公寓建设情况。学生公寓均由开发商开发建设，学校提供生源入住保证，入住率达到95%以上。学生的住宿费作为开发商的投资收益，学生公寓的开发建设属长线投资，但收益稳定。
三、学生公寓建设的投资分析
1、学生公寓基本情况。三环学生公寓占地40亩，规划建设学生公寓及配套建筑6.5万平方米，入住学生6000人，土地租金100万/年。工期为2001年1月至2002年8月，分两期建设。
2、一元线性回归法动态预测投资额。在工程造价管理实践中，有许多问题可以近似地认为呈线性关系，如类似工程中，建筑面积与工程造价的关系，建筑面积与钢材、水泥等消耗量的关系等。利用一元线性回归法，再考虑时间、物价、利息等因素就能实现投资额的动态预测。其一元线性回归基本公式为γ＝a+bx式中x是自变量，γ是因变量，a、b是回归系数。a=ri-bxi n b=nxiri-rixi nx2i-xixi
类似学生公寓工程建筑面积与工程造价关系表
编号 学生公寓名称 建设年份 建筑面积（m2） 工程造价（万元）
1 A大学学生公寓 2000年 43000 4800
2 弘博学生公寓 2001年（同期） 38000 4000（预测）
3 湖边学生公寓 1999年 10000 900
4 B大学学生公寓 2000年 110000 13000
5 C大学学生公寓 2000年 78000 8000
解析：建立一元回归方程
γ＝a+bx
式中γ——项目工程造价
X——项目建筑面积
a、b——回归系数
由于各工程项目的建设年份不同，工程造价没有可比性，故统一折算到2002年的价格水平。工程造价的年平均上涨指数为1.1
b=nxiri-rixi nx2i-xixi
=5×291426400-36816×279000 5×21577000000-279000×279000
=4299656000 30044000000=0.1431
a=ri-bxi n
=36816-0.1431×279000 5=-621.78
回归方程为γ＝-621.78+0.1431x
γ＝-621.78+0.1431×65000
γ＝8679.72万元
四、投资回收期分析
1、竣工后，年住宿回收额
按国家规定学生住宿收费：1200元/人·年
定额水电费扣除：4元/月×12元＝48元（按4度电，2吨水计）
房屋维修费：1元/月×9m2×12月＝108元
物业管理费：0.8元/月×9m2×12月＝86.4元
学生每年实收费用：957.6元/人·年
每年住宿费收益：957.6元/人·年×6000人＝574.68元
2、食堂、澡堂、超市等租赁收入。按学生每月的生活及消费开支300元计，计取20%利润（参与同行业）300×20%×10个月＝360万元
3、年收益合计：574.6万元+360万元-100万元（土地租金）＝834.6万元
4、投资回收期计算：拆现率5.8%
P=A(P A,i,n)
P=A(1+i)n-1 i(1+i)n
8679.72＝834.6(1+5.8%)n-1 5.8%(1+5.8%)n
n＝16.4年
n—回收期
p—现值
A—年金
五、学生公寓建设方案的决策
1、三环学生公寓的投资回期为16.4年，占建筑物使用期限（50年）的百分之三十三。此项目的投资期比同类建设项目的回收期要长，但收益稳定，风险极小。
2、按照动态投资回收期表达式
n
关键词： 学生公寓；投资估算；动态分析
一、学生公寓投资估算动态控制方法
1、投资估算是控制工程造价一个重要方面，投资估算的质量如何，直接决定着拟建项目能否纳入建设计划，同时，投资估算决定着投资者资金的控制情况。如果投资估算做得太粗糙，将达不到投资控制作用，导致投资者决策失误，带来巨大的浪费。当然，设想建设项目投资估算编制与实际投资完全一致也是不可能的，因为它超越了实际的可能。但我们如果利用动态控制方法，充分地掌握市场变动信息，并全面加以分析，则投资估算准确性就会相应提高，结果会愈接近实际。
2、要想做好投资估算的动态控制工作，首先要了解投资估算的方法。其基本方法有：资金周转率法；生产规模指数法；比例估算法；指标估算法及摸拟概算法。其次要了解每种方法的适用范围，从大的方面讲，前三种方法适用于工业生产项目的投资估算，后两种方法适用于民用建筑的投资估算。最后，要想使投资估算具备预想的精度，必须分析各种影响因素，即以动态的方法投入到投资估算工作中。
在日常生活中，常用的估算方法有：指标估算法和模拟概算法。其中指标估算法最常用。本文重点阐述指标估算法在决策阶段投资估算运用。指标估算法是根据编制的各种具体的投资估算指标来进行单位工程投资估算。投资估算的指标的表示形式有：元／m、元／m2、元／m表示。为实现投资估算的动态控制，还需要估算建设期贷款利息，工程建设其他费用及预备费等，只有全面考虑动态因素后，投资估算的精度才符合控制目标的要求，才能使投资估算的精度更高，达到控制造价的目标。
二、学生公寓建设的前期调研及市场条件
1、根据《国务院办公厅转发教育部等部门关于进一步加快高等学校后勤社会化改革意见的通知》（国办发［2000］1号）精神和《省人民政府办公厅转发教育厅等部门关于加快全省高等学校后勤社会化改革实施意见的通知》（鄂政办发［2000］33号）精神，高等学校后勤社会化改革是高等教育领域的一项重大改革，是计划经济向社会主义市场经济转变在高等学校后勤领域的具体表现。高等学校后勤社会化改革按照“政府统筹主导、教育行政部门组织实施、学校参与、社会参与、市场引导”的做法，加快高等学校现行的后勤管理体制及运行机制改革和加快学生公寓的开发和建设。省政府对学生公寓的建设给予规费减免及水电增容等配套设施的优惠政策，并对建成后直接为学生服务的餐饮等服务项目减免税收。
2、武汉某大学现有各类学生4万余人，其中本科生3.2万人，研究生（含博士生）8000人，现有学生公寓40万平方米。计划三年后的学生人数为本科生3万人，硕士生15000人，博士生2000人，合计47000人。按照教育部“421”目标，需标准化学生公寓面积63.5万平方米（本科生人均使用面积5.1m2，硕士生人均使用面积12m2，博士生人均使用面积24m2），学生宿舍面积缺口23.5万平方米。学校急需新建学生公寓改善学生住宿标准和解决扩招问题。
3、苏州大学学生公寓开发建设情况、上海交通大学学生公寓开发建设情况、湖北大学学生公寓建设情况、当代学生公寓建设情况。学生公寓均由开发商开发建设，学校提供生源入住保证，入住率达到95%以上。学生的住宿费作为开发商的投资收益，学生公寓的开发建设属长线投资，但收益稳定。
三、学生公寓建设的投资分析
1、学生公寓基本情况。三环学生公寓占地40亩，规划建设学生公寓及配套建筑6.5万平方米，入住学生6000人，土地租金100万/年。工期为2001年1月至2002年8月，分两期建设。
2、一元线性回归法动态预测投资额。在工程造价管理实践中，有许多问题可以近似地认为呈线性关系，如类似工程中，建筑面积与工程造价的关系，建筑面积与钢材、水泥等消耗量的关系等。利用一元线性回归法，再考虑时间、物价、利息等因素就能实现投资额的动态预测。其一元线性回归基本公式为γ＝a+bx式中x是自变量，γ是因变量，a、b是回归系数。a=ri-bxi n b=nxiri-rixi nx2i-xixi
类似学生公寓工程建筑面积与工程造价关系表
编号 学生公寓名称 建设年份 建筑面积（m2） 工程造价（万元）
1 A大学学生公寓 2000年 43000 4800
2 弘博学生公寓 2001年（同期） 38000 4000（预测）
3 湖边学生公寓 1999年 10000 900
4 B大学学生公寓 2000年 110000 13000
5 C大学学生公寓 2000年 78000 8000
解析：建立一元回归方程
γ＝a+bx
式中γ——项目工程造价
X——项目建筑面积
a、b——回归系数
由于各工程项目的建设年份不同，工程造价没有可比性，故统一折算到2002年的价格水平。工程造价的年平均上涨指数为1.1
b=nxiri-rixi nx2i-xixi
=5×291426400-36816×279000 5×21577000000-279000×279000
=4299656000 30044000000=0.1431
a=ri-bxi n
=36816-0.1431×279000 5=-621.78
回归方程为γ＝-621.78+0.1431x
γ＝-621.78+0.1431×65000
γ＝8679.72万元
四、投资回收期分析
1、竣工后，年住宿回收额
按国家规定学生住宿收费：1200元/人·年
定额水电费扣除：4元/月×12元＝48元（按4度电，2吨水计）
房屋维修费：1元/月×9m2×12月＝108元
物业管理费：0.8元/月×9m2×12月＝86.4元
学生每年实收费用：957.6元/人·年
每年住宿费收益：957.6元/人·年×6000人＝574.68元
2、食堂、澡堂、超市等租赁收入。按学生每月的生活及消费开支300元计，计取20%利润（参与同行业）300×20%×10个月＝360万元
3、年收益合计：574.6万元+360万元-100万元（土地租金）＝834.6万元
4、投资回收期计算：拆现率5.8%
P=A(P A,i,n)
P=A(1+i)n-1 i(1+i)n
8679.72＝834.6(1+5.8%)n-1 5.8%(1+5.8%)n
n＝16.4年
n—回收期
p—现值
A—年金
五、学生公寓建设方案的决策
1、三环学生公寓的投资回期为16.4年，占建筑物使用期限（50年）的百分之三十三。此项目的投资期比同类建设项目的回收期要长，但收益稳定，风险极小。
2、按照动态投资回收期表达式
n
